【会社員必見】住宅ローンで家を購入したら確定申告して税金を取り戻そう!

 

 

会社員
遂に夢のマイホームを買ったんだ!
でも、これからローン地獄だと思うと😱😱😱

SHO
ちょっと待って下さい!確定申告はしましたか?
条件次第では、確定申告すれば住宅ローン控除を最長13年間も受けることができ、税金が優遇されるから今すぐ書類を揃えて下さいね
この記事からわかること!
・家を購入したら住宅ローン控除を受けるために確定申告が必要
・住宅ローン控除の概要
・住宅ローン控除の要件
・実際どれぐらい税金が安くなるのか
・確定申告するための必要書類

家を購入するときに、「住宅ローン控除」という言葉を不動産屋さんから聞いたことがある人が多いと思います。

 

「ローンの年末残高の1%がどうのこうの・・・」など、実際にはよくわかっていない方がほとんどだと思います。

 

そこで今回は、マイホーム購入を検討している方なら一度は耳にしたことがある「住宅ローン控除」について分かりやすく解説していきます🙆‍♂️

 

「住宅ローン控除」を受けるための条件や計算方法、不動産屋さんが教えてくれない注意すべきポイントについて解説しますので、最後まで必見です👍

住宅ローン控除とは!?

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住宅ローン控除は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言い(注)税額控除のうちの一つです。

マイホームをローンで購入した場合において、年末のローン残高に応じて、毎月給料から差し引かれている所得税が戻ってくる制度です。

また、戻ってくる金額が所得税額を超えてしまった場合は一定金額までは翌年の住民税から差し引かれます。

 

基本的にローンの年末残高の1%が所得税から控除されますので、まずはとてつもなく節税になるんだなぁと思ってもらえれば結構です🙏

 

 

(注)税額控除とは計算された所得税から直接差し引くことができる控除で、医療費控除や生命保険料控除などの所得控除よりも、節税効果が大きい控除になります。

本当に控除を理解するには、所得税の計算の流れから理解しなければなりませんので、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

 

 

 

このように住宅ローン控除を利用することで、住宅を購入する際の負担を軽減することができます。

ただ、この制度はよく税制改正されますし、要件も細かく定められていますので、今から順番に見ていきましょう!

 

もっと詳しく住宅ローン控除の概要を知りたい方はこちらを参照してください。

住宅ローン控除の概要(財務省ホームページ)

 

会社員が住宅ローン控除を受けるための要件!!

住宅ローン控除を受けるための要件は、『新築住宅』と『中古住宅』で要件が異なってきます。

 

要件を満たさないと控除が適用できませんので、一緒に確認しましょう!

 

『新築住宅』の要件!

 

 

 

それぞれに注意点がありますので解説していきます。

 

 

⓵新築又は取得の日から6か月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

12月頃に購入して入居が翌年の1月になってしまうと、翌年からしか住宅ローン控除が適用されませんので、ご注意下さい。

 

また、年末に入居した場合など、住民票が異動していなくても入居していれば、住宅ローン控除を受けることができます

 

しかし、住宅ローン控除は本当に大きな節税になりますので、年末入居などの場合、税務署から本当に住んでいるのか確認される場合があります。(基本的に住民票が動いていなかったら、税務署としても疑うのは当然ですよね)

そういった場合に備えて、12月分の水道光熱費の領収書などを捨てずに保管しておくことをおすすめします。

 

⓶この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること

ほとんどの会社員の方は問題ないと思います。

 

ただ、住宅ローン控除を受けようとした年に、仮想通貨や株で大儲けした場合や、先祖代々の土地を売ったりなど、給与所得と合わして3,000万円を超えてしまった場合はうけることができませんのでご注意下さい。

合計所得金額とは?

 

⓷新築又は取得をした住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の1/2以上の部分が自己の居住用であること

住宅の床面積とは売買契約書にも登記にも記載されていますが、税務署の判断基準は『登記簿謄本』です。

 

一戸建て住宅の場合、登記簿謄本は土地と建物の2種類ありますので、建物の登記の床面積を見てください。

出典 法務省

 

 

青色マーカーで囲っているところを見てください。

まず、建物の登記かどうかを確認します。

そして、床面積は1階と2階を足した150㎡になり、要件である50㎡を超えているのでクリアです。

 

 

次にマンションの場合について見ていきましょう!

 

マンションの場合は、登記簿謄本は壁の内側である注1内法面積(うちのり )で記載されているのに対し、販売資料などのパンフレットでは注2壁心面積(へきしん )で床面積を記載しています。

 

さらに、階段、通路、エントランス、バルコニーやベランダなどは共有部分として床面積には含まれませんので、マンション購入の際は床面積を必ず登記簿謄本で確認して50㎡を超えているか確認してください。

 

注1 内法(うちのり)とは、壁の内側からの床面積のこと。
注2 壁心(へきしん)とは、壁の中心からの床面積のことでパンフレットなどには、記載されていることが多い。内法面積よりも面積は大きくなります

 

 

 

青色マーカーで囲っているところを見てください。

 

マンションの登記は土地と建物で分けられていません。

床面積の確認は、自分の専有部分のところを見ると、150.42㎡ですので要件クリアとなります。

 

 

また、自己の居住の用とは、会社員の方であれば気にする必要はないですが、自分で事業をしている個人事業主などが、自宅兼事務所として使用する場合に、居住用が1/2以上でないとだめですよということです。

 

 

⓸住宅ローンの返済期間が10年以上であること

 

対象になる住宅ローンは、民間の金融機関や独立行政法人住宅引用支援機構、地方公共団体、公務員共済組合などの一定の団体や、住宅資金の長期貸付期間を行う法人、勤務先から借り入れたものです。*当然ですが、身内からの借入は対象外です。

 

また、会社員が事業主団体から借りた場合は、金利が年0.2%以上であることも条件です(会社役員が会社からの借入金などの場合は、住宅ローン控除の対象外となります)。

 

対象になる住宅ローンの詳細は国税庁ホームページを参考にしてください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1225.htm

 

 

なお、後ほど実際にどれぐらい税金が戻ってくるのか解説しますが、基本的に住宅ローン控除はローンの年末残高の1%が控除の対象になります。

 

10年以内に全て返済してしまったら、それがまだ7年目だとしても住宅ローン控除は終了ですし、繰り上げ返済すれば、年末残高が減少するので控除額が少なくなります。

人それぞれの事情がありますので、一概にどうすればいいかはわかりませんので、ファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。

 

無料でファイナンシャルプランナーに相談したい方はこちら♪

 

⓹入居年とその前後2年間にマイホームを譲渡した場合の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと

前の家を売って、新しく家を購入する場合などで、売った家に対して何か税金の優遇を受けていたら住宅ローン控除ができないケースがあります。

事例によって様々ですので税務署に相談するか、国税庁ホームページを参考にしてみてください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

 

 

 

『中古住宅』の要件!

 

中古住宅は新築住宅の要件にプラスして3つの要件が加わりますが、大事なのは建物の構造築年数です。

 

建物の構造も築年数も登記簿謄本に記載されています!

 

 

一戸建て👇

 

 

 

 

マンション👇

 

紫のマーカーで囲った部分に注目してください。

建物の構造は『木造』で、いつその家が建てられたかが記載されています。

今回は、新築ですが、この建てられた年月日を参考に築年数を計算してもらえればと思います。

 

また、耐火建築物とは鉄筋や鉄骨で作られた建物です。

耐火建物だと、築25年までは住宅ローン控除の対象になります。

ただ、築年数が超えてしまっていても安心してください。
次の3つの要件のうち、いずれかを満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。
・耐震基準適合証明書の取得(注)
・住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得
・既存住宅売買瑕疵保険の加入
(注)耐震基準適合証明書は、入居した後の日付ではアウトです😱税務署に相談に来られて、このことを知らずに住宅ローン控除を受けられない方も多いので不動産屋さんにしっかり確認していただきたいと思います。

実際、住宅ローン控除でいくらぐらい税金が返ってくるの?

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何度か言いましたが、住宅ローン控除の控除額は、基本的に住宅ローンの年末残高の1%で、限度額は40万円です。(購入した住宅が優良住宅であれば限度額は50万円です。)

 

控除期間は入居から10年間なので、40万円×10年間の400万円が最高限度額ですが、購入した物件が消費税率10%であれば、13年間控除できます。

 

年末時点の住宅ローン残高が2,500万円の場合は、1%が控除されるので25万円が控除可能額となります。

 

控除可能額は年末のローン残高と限度額のどちらか小さい方の金額が適用されますので、40万円より25万円の方が小さいので25万円が適用となります。

もし、年末のローン残高が4,500万の場合の1%は45万円になりますが、最大控除額は40万円なので、40万円が住宅ローン控除可能額となります。

 

 

また、実際どれぐらい減税されるかは、人それぞれです。

家族を養っていたりなど、状況が異なりますので、一概には言えません。

 

 

そこで今回は次のモデルケースを参考に、年収やローン残高によってどれぐらい税金が安くなるのかを見ていきましょう!

 

【モデルケース】

・扶養家族2人(内1人は16歳未満であるため所得税上の扶養は1人) 

・ローンは固定金利1.2%

・返済期間30年

・元利均等返済

 

 

 

このケースでは、実際どれぐらい税金が安くなるのか次の一覧表をご覧ください。

年収や借入金残高によって変わってきます。

ちなみに青色の文字は消費税率10%で購入し、13年間適用の場合です。

 

 

出典https://www.sumai-fun.com/money/

 

例えば、年収500万円の人が、3,500万円のローンを組むと、10年間で225万円節税になります👍

 

かなりの節税になっていますね😁

 

また、消費税10%適用時(11年目~13年目)の減税額が、建物価格の約2%となっており、消費税増税分2%に相当していて、バランスがとれていることが分かります。

 

 

住宅ローン控除を受けるための方法!

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住宅ローン控除を受けるには『確定申告』しなければなりません。

会社員の場合は毎月の給料やボーナスから税金が天引きされているので、確定申告して住宅ローン控除の分だけ税金が戻ってきます。

 

先ほどのモデルケースでも、1年間に10万円以上も税金が返ってきますので忘れずに確定申告してくださいね。

 

確定申告の時期

 

申告する年の翌年の2月16日~3月15日になります。

例えば、現在は令和2年なので、今年に家を購入し住宅ローン控除を受ける場合は、令和3年の2月16日~3月15日が確定申告の期間になります。

 

ただ、住宅ローン控除は税金が戻ってくる申告(還付申告)ですので、翌年の1月1日~申告することができます。

令和2年であれば、令和3年1月1日~できるということです。

 

また、還付申告は5年間遡って申告することができます

この記事を見てからでも5年前までは遡って申告することができ、戻ってくる税金も遅れたからといって少なることはありませんので、お忘れの方は今からでも申告することえをおすすめします。

 

 

確定申告するために用意するもの

 

会社員の方が確定申告するための必要書類は以下の通りです。

(注)住宅ローン控除のみを適用するとします。

 

必要書類
・確定申告書A(Bでも問題なし)
・住宅借入金控除の計算明細書
・勤務先の源泉徴収票
・購入した土地、建物の値段がわかるもの(不動産の売買契約書や請負契約書のコピー)
・購入した土地、建物の登記簿謄本の原本
・ローンの年末残高証明書
・住民票(平成28年以降入居の方はマイナンバー制度ができたため不要)

 

 

確定申告書と住宅借入金控除の計算明細書は税務署でもらえますし、国税庁ホームページよりダウンロードできます。

確定申告書Aはこちら

住宅借入金控除の計算明細書はこちら

 

 

源泉徴収票は勤務先からもらえますが、源泉徴収票を発行してもらえない場合はこちらの記事を参考にしてみて下さい。

この方法を使えば、かなり高い確率で発行してもらえます♪

 

 

契約書などには印紙が貼りつけられているか必ず確認してからコピーしてください。

*税務署でコピーはできませんので、あらかじめコンビニ等でコピーを済ましておいてください。

 

また、印紙の金額は、住宅の価格によって異なってきますのでご注意ください。

印紙代一覧表はこちら

 

 

登記簿謄本は、法務局でとることができます。

全国の法務局の所在地はこちら

 

 

ローンの年末残高証明書は、銀行から送付されてきますので、無くさないよう保管しておいてください。

万が一無くしたとしても、銀行に再発行を依頼すれば再発行できます。

 

これらの書類の準備ができたら、申告書を作成していきます。
正直、手書きで作成することも可能ですが、国税庁ホームページの確定申告書作成コーナーでは、簡単に作成することができますので、パソコンもしくはスマホで作成できます。
また、パソコンやスマホで作成できないという方は、税務署で申告相談できますので、積極的に活用していただければと思います。

住宅ローン控除の終わりに!

お疲れ様でした。
住宅ローン控除は、様々な要件などがあり、本当にややこしいと思います。
また、どこの銀行の住宅ローンが最適かなどは、私の専門外ですので、是非無料でファイナンシャルプランナーに相談された方がいいかと思います。

また、住宅ローン控除は基本13年間続きますが、毎年確定申告する必要はありません。
2年目以降は、会社の年末調整の際に税務署から送られてくる『給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書』を記入して会社に提出すれば終わりです。
この住宅ローン控除は「忘れていた!」ではすまされないほど、控除額が大きいので、1年目だけは確定申告しなければなりませんが、頑張って税金を取り戻してもらえればと思います。
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